Por Andrea Catenazzi y Eduardo Reese *
Más intervención estatal

Desde sus orígenes, la política habitacional argentina ha tenido por objetivo principal la atención de demandas relacionadas con el déficit cuantitativo de vivienda y con la insuficiencia material y sanitaria de las mismas, sin demasiada preocupación por su localización. Esta concepción se fundamenta en un enfoque que explica las dificultades de acceso a la vivienda de manera correlacionada con la pobreza a través de un conjunto limitado de factores. Entre ellos, los ingresos insuficientes y la precariedad laboral de los hogares son los componentes de mayor relevancia por la persistencia de estas carencias y por la forma en que se combinan entre sí, condicionando sus trayectorias habitacionales.

Este enfoque definió históricamente el marco político y técnico de soluciones orientadas a la ejecución de programas de construcción de viviendas que, por un lado, operaron de manera compensatoria con la acción del mercado privado (que sólo provee soluciones a los hogares con ingresos y capacidad de ahorro suficiente) y al mismo tiempo dinamizaron el sector de la construcción y, con ello, la economía y el empleo.

La última década evidenció tanto las posibilidades como los límites de este abordaje tradicional. Al tiempo que mejoraron las condiciones de vida de la población y la capacidad adquisitiva del salario, se recuperaron la producción y los niveles de actividad económica y se redujo la de-socupación, se ejecutó un muy importante volumen de soluciones habitacionales de diverso tipo. Sin embargo, las dificultades de acceso al suelo y a la vivienda se mantuvieron vigentes y en muchos centros urbanos la disputa por un lugar digno donde vivir no disminuyó. Esto implica la necesidad de ampliar el debate e incorporar renovados (aunque no totalmente nuevos) enfoques sobre el problema de la vivienda que incluyan de una manera más compleja otros componentes, como son: a) los altos precios del suelo, b) el incremento de las expectativas de ganancias especulativas del mercado inmobiliario, c) la aplicación de políticas y prácticas urbanísticas segregadoras y d) los altos costos de transacción y tramitación inmobiliarios.

Comprender la trascendencia que tienen estos factores en la definición del problema e incorporarlos, junto a los anteriores, al diseño de las políticas supone una modificación sustantiva de las mismas. Así, no se trata solamente de promover la construcción de más unidades de viviendas para reducir el déficit habitacional, porque éste se transformará en un creciente déficit urbano si no se cambian las reglas de juego. Se trata de comprender que los mecanismos de producción y reproducción de la ciudad son procesos sociales complejos que, por ende, requieren de un conjunto, también complejo, de herramientas que alteren la lógica puramente mercantil de construcción de la ciudad. En síntesis, las políticas de vivienda social producen transformaciones sostenibles sólo si se entrelazan con políticas urbanísticas, ambientales y de gestión de suelo consecuentes.

Las formas de funcionamiento de los mercados de suelo urbano han producido una ciudad económicamente desigual, socialmente excluyente, espacialmente segregada y ambientalmente insostenible. De aquí derivan las limitaciones del modelo tradicional de política de vivienda: no es posible sostener una política expansiva en inversión de infraestructuras y vivienda de cuño neodesarrollista en convivencia con mecanismos neoliberales de suelo.

Para incidir en el funcionamiento de los mercados de tierra urbana, promover un uso sostenible de este recurso, reducir sus precios, ampliar la producción de tierra equipada para la sociedad y repartir más equitativamente las cargas y los beneficios es necesario:

- Promover una nueva visión y legislación en la que el interés común prevalezca sobre el individual, penalizando la retención especulativa de la tierra.

- Articular las políticas urbanas y habitacionales con las políticas de tributación de la tierra.

- Crear mecanismos para la recuperación y distribución de las rentas del suelo que permitan producir tierra urbana equipada y bien localizada para eliminar las desigualdades urbanas.

- Fortalecer las políticas públicas de regulación urbana y realizar transformaciones profundas a los marcos normativos vigentes.

En un debate público centrado en la ampliación de derechos, es necesario señalar los avances ocurridos en los últimos años en las políticas urbanas y habitacionales, aun cuando todavía falte un largo camino por recorrer. Por primera vez existen propuestas de leyes nacionales de gestión territorial que abren grandes posibilidades de transformación. En diciembre de 2012 se aprobó en la Legislatura de la Provincia de Buenos de Aires la ley 14.449 de acceso justo al hábitat. Un creciente número de municipios de todo el país se encuentran implementando diferentes experiencias innovadoras de gestión del suelo, al igual que distintas organizaciones técnicas y de base. Todas estas iniciativas configuran un campo común de acción pública que busca fortalecer la capacidad estatal de intervenir activamente, junto con diversos actores sociales, en una nueva concepción del problema habitacional.

* Instituto del Conurbano Universidad Nacional de General Sarmiento.

Por Cynthia Goytia *
Ampliar el crédito

La Argentina, un país donde más del 89 por ciento de su población vive en ciudades, enfrenta en esta década un triple desafío en materia habitacional: disminuir el déficit de viviendas, impulsar el mejoramiento de las unidades existentes y acomodar a los nuevos hogares que se forman cada año. Para atender estos tres requerimientos, debemos pensar en ampliar la variedad de mecanismos e instrumentos, propiciando programas específicos que atiendan los diferentes atributos de los hogares y del déficit, cuantitativo, cualitativo, y de acceso a primera vivienda, tanto en el mercado inmobiliario y de alquileres como a través de los programas de vivienda social.

No sólo los hogares de más bajos ingresos encuentran dificultades de acceso a la vivienda, ya que los hogares de ingresos medios también ven limitada su capacidad de compra. Entender los condicionantes sociodemográficos y socioeconómicos que restringen el acceso de los diferentes grupos de hogares a una vivienda en el mercado formal, ya sea como propietario o inquilino, permite dirigir los esfuerzos de política y contribuir a la incorporación de componentes específicos en los programas de vivienda que atiendan estos requerimientos.

Una parte significativa de la demanda podría ser satisfecha por el mercado inmobiliario, en mayor medida a lo que ocurre en la actualidad. Esencialmente, ello requiere revertir el bajo volumen del mercado de crédito hipotecario –hoy inferior al uno por ciento del PBI– resolviendo las limitaciones que existen para su expansión. Los nuevos programas de créditos –por ejemplo Pro.Cre. Ar o Primera Casa– son importantes avances en esa dirección. Programas destinados a la juventud contribuirían a facilitar el acceso a la vivienda a muchos jóvenes con capacidad de ahorro, que precisan financiamiento hipotecario. Más aún, hay otros instrumentos de política habitacional que pueden contribuir a atender a muchos hogares que –aun contando con financiamiento– no llegan a cubrir la cuota de un crédito hipotecario. Un avance importante podría consistir en la implementación paulatina de un sistema de asistencia donde el ahorro previo de los hogares se combine con un subsidio directo y el crédito hipotecario.

Un hogar promedio hoy debe dedicar 5 a 6 años de ingresos totales para la compra de una vivienda de 60m2. Sólo el acceso a financiamiento puede viabilizar que estas familias accedan a una vivienda. En los últimos diez años (2001-2010), la formación de nuevos hogares ha sido de 210 mil anuales y se incorporaron 165 mil viviendas por año. En la Región Metropolitana de Buenos Aires se crearon 68 mil hogares anuales y se incorporaron 45 mil nuevas unidades. Esto explica, en parte, la magnitud de las dificultades habitacionales que enfrentan los nuevos hogares, y fundamentalmente los más jóvenes, para acceder a la vivienda.

La ausencia de crédito hipotecario limitando el acceso a la propiedad ha estimulado un aumento significativo de la proporción de hogares en el mercado de alquiler. La ausencia de las garantías en bienes inmuebles requeridas para la celebración de un contrato de alquiler afecta a hogares jóvenes y también a migrantes. El mercado que atiende a los hogares de ingresos medios y bajos podría mejorar su funcionamiento mediante la creación de un fondo de garantía de alquileres, que permita formalizar los contratos que muchas veces se realizan en condiciones desventajosas para los inquilinos o llevan a situaciones de mayor informalidad y precariedad habitacional.

Es importante tener en claro que la intervención pública sigue siendo esencial para atender las necesidades de los sectores de más bajos ingresos. Debemos pensar en incorporar mayor variedad de instrumentos, que podían complementar y contribuir a ampliar la cantidad de hogares atendidos si adquirieran mayor relevancia dentro de las instituciones de política pública de vivienda. Finalmente, todos los programas de vivienda tienen un componente en común, requieren suelo urbano, con servicios y equipamiento. Por lo tanto, es central la relevancia que adquieren las políticas de suelo, así como también los instrumentos que contribuyen a financiar el desarrollo territorial y de infraestructura.

* Directora de la Maestría en Economía Urbana y del Centro de Investigaciones de Políticas Urbanas y de Vivienda (Cipuv) de la Universidad Torcuato Di Tella.