El nuevo Código Civil y Comercial incluye innovaciones en múltiples campos del derecho de las personas, sus bienes y obligaciones, como en el régimen de propiedad horizontal, con recortes en el poder de administradores de edificios.

Las reformas investirán a los copropietarios de mayores responsabilidades y atribuciones, lo cual implicará un recorte del poder del administrador, que deberá pedir el aval de los primeros ante cualquier decisión.

La nueva letra del Código establece que los consejos de propietarios, se constituyen como "personas jurídicas privadas", y esto significa en los hechos que tendrán vía libre para comprar, vender, tomar préstamos en un banco, ejecutar deudas por morosidad en las expensas y poder de firma para contratar o despedir personal, así como para avalar el uso de los fondos de reserva.

"Hasta ahora el Consejo de Copropietarios era simplemente una invención, un uso y una costumbre. Ahora eso que se daba de hecho para a ser de derecho, y se convierte exactamente un órgano del consorcio", explicó a NA Carmen Krifaton, abogada de Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal (ADEPROH).

La redacción del Código prevé como pauta que la composición del Consejo tenga un número impar de integrantes, por lo general 3 o 5, y en caso de que esto no sea posible que el presidente del Consejo tenga el poder de desempatar en caso de paridad en la toma de decisiones.

Consultado por NA, David Loisi, CEO de la Fundación Liga del Censorcista de la Propiedad Horizontal sostiene que "esta nueva disposición pone límite a la discrecionalidad que tenía el administrador, ya que permite que el Consejo se constituya como órgano de contralor".

Para el abogado, este nuevo escenario tiene efectos virtuosos, y a modo de ejemplo, señala que antes el administrador estaba habilitado a hacer uso de los fondos de reserva del consorcio de forma unilateral, mientras que ahora precisa la firma de consentimiento de los miembros del Consejo.

También apunta que antes el mismo administrador que liquidaba una deuda por cesación de pago de expensas a un copropietario, era el encargado de certificarla, mientras que bajo las nuevas disposiciones está obligado a pedirle autorización al Consejo. "En honor a la ética, para poder ejecutar la deuda de alguien, tiene que haber otra persona que te lo apruebe", afirma Loisi.

Jorge Martín Irigoyen, miembro asesor de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI), disiente con esa postura ya que, en su opinión, "un administrador es justamente nombrado para evitar el problema de estar reclamando entre vecinos".

Asimismo, Irigoyen puso reparos al hecho de que bajo las nuevas reglas de juego, si el administrador tiene la intención de remover al encargado de edificio, tenga que poner esa moción a consideración de la asamblea de copropietarios.

"A la hora de echar a alguien, en la práctica el administrador llegaba a esa instancia con el consenso de los copropietarios, a través de reuniones informales. Ahora, está obligado a llamar a asamblea, y eso requiere de la formalidad de hacer el llamado a asamblea. Es casi seguro que el encargado al que se piensa echar se termine enterando y de esa manera se pueda anticipar a un eventual conflicto", explicó a NA.

Con relación a las asambleas, el Código contiene un inciso específico que establece la forma y la organización que tiene que tener.

Entre otros aspectos, el Código intenta equilibrar la balanza en la toma de decisiones al conferirle cierta capacidad de veto a aquellos copropietarios que no pudieron asistir a la asamblea.

Así, se establece que el administrador esté obligado a circularizar las decisiones adoptadas en asamblea a los propietarios que no concurrieron, y si los ausentes tienen objeciones, tienen hasta treinta días para pedir la nulidad de lo resuelto.

En caso de reunir un número mayor de voluntades que la cantidad de votos afirmativos que obtuvo la moción en asamblea, pierde efecto la resolución asamblearia.

Fuente: Noticias Argentinas